Većina podstanara ni ne pokuša da pregovara o ceni zakupa. Vide oglas, pozovu vlasnika, pitaju da li je cena fiksna i nakon kratkog odgovora „jeste“ razgovor se završava. Upravo zbog toga mnogi stanodavci unapred računaju da ozbiljnih pregovora neće ni biti.
Međutim, tržište izdavanja stanova funkcioniše drugačije. Cena iz oglasa često predstavlja početnu poziciju, a ne konačan dogovor. Posebno u Beogradu, gde se tržište zakupa brzo menja, postoji mnogo više prostora za dogovor nego što većina zakupaca pretpostavlja.
Kada je pravi trenutak za pregovor
Tajming često igra važniju ulogu od samog iznosa koji želite da spustite. Stan koji je tek oglašen i za koji postoji veliko interesovanje uglavnom ostavlja malo prostora za pregovore. Sa druge strane, kada oglas stoji nedeljama bez zakupca, situacija se menja.
Vlasnicima koji u međuvremenu plaćaju kredit, račune i održavanje, svaki prazan mesec predstavlja trošak. Tada raste spremnost da koriguju cenu ili ponude fleksibilnije uslove zakupa.
Važna je i sezona. Nakon septembra potražnja za stanovima postepeno opada, jer su studenti i ljudi koji dolaze zbog posla uglavnom već pronašli smeštaj. Tokom jeseni i zime mnogo je lakše pregovarati nego krajem leta ili u proleće.
Ne pregovara se samo o kiriji
Mesečna kirija nije jedina stavka oko koje može da se postigne dogovor. Mnogi vlasnici lakše pristaju na ustupke oko dodatnih troškova nego na direktno spuštanje cene.
Depozit je najčešći primer. Umesto dve kirije unapred, pojedini stanodavci pristaju da se depozit plati u ratama, naročito kada procene da je zakupac pouzdan i planira duži ostanak.
Slično važi i za komunalije. U starijim stanovima, gde su troškovi grejanja visoki, zakupci često uspevaju da dogovore nižu kiriju ili drugačiju raspodelu troškova.
Dužina ugovora takođe može biti važan adut. Vlasnicima je često važnije da imaju stabilnog podstanara na duži period nego da stalno traže nove zakupce, pa upravo dugoročan ugovor može doneti povoljniju cenu.
U nekim slučajevima čak i sitna renoviranja mogu postati deo pregovora. Ako stan zahteva određena ulaganja ili ima zastarelu opremu, moguće je postići dogovor da zakupac finansira deo radova, dok vlasnik zauzvrat smanji kiriju tokom prvih meseci.
Kako pregovarati bez neprijatnosti
Najveća greška nije traženje niže cene, već nesiguran pristup. Kratak, direktan i konkretan razgovor uglavnom daje bolje rezultate od dugih objašnjenja i izvinjavanja.
Pitanje poput: „Da li postoji prostor za korekciju cene?“ deluje ozbiljnije i profesionalnije od neodređenog „Može li nešto niže?“.
Još bolji efekat daje konkretna ponuda. Razlika između pitanja „Može li niže?“ i rečenice „Da li biste prihvatili 480 umesto 520 evra?“ u praksi je velika.
Najbolju pregovaračku poziciju imaju zakupci koji mogu da ponude sigurnost — stalan posao, preporuku prethodnog stanodavca ili spremnost na dugoročan zakup.
Kada pregovori uglavnom nemaju smisla
Postoje situacije kada prostora za spuštanje cene gotovo da nema. To su uglavnom novogradnje na atraktivnim lokacijama, posebno kada postoji više zainteresovanih zakupaca i stan brzo pronalazi podstanara.
Isto važi i za stanove koji su već oglašeni ispod prosečne cene za određeni deo grada.
Važan je i emotivni faktor. Vlasnici koji prvi put izdaju stan ili su posebno vezani za nekretninu često agresivnije pregovore doživljavaju kao osporavanje vrednosti svog stana.
Ugovor je važniji od usmenog dogovora
Sve što se dogovori tokom pregovora mora jasno da bude navedeno u ugovoru o zakupu.
To uključuje:
- visinu depozita
- eventualno odloženo plaćanje
- raspodelu troškova
- trajanje ugovora
- pravila povećanja kirije
Posebno je važna klauzula koja definiše kada i pod kojim uslovima kirija može da bude povećana. Bez toga vlasnik može pokušati da podigne cenu već pri prvom produženju ugovora.
Dugoročni ugovori uglavnom daju veću sigurnost zakupcu, dok kratkoročni često znače nova pregovaranja i veći rizik od poskupljenja.
Dobar podstanar vredi više od veće kirije
Pregovori o kiriji ne završavaju se prvim razgovorom. Zakupci koji redovno plaćaju obaveze, održavaju stan i ne prave probleme vremenom postaju mnogo vredniji vlasnicima od kratkoročnog povećanja cene zakupa.
Zato mnogi stanodavci radije zadržavaju pouzdanog podstanara nego da ponovo prolaze kroz oglašavanje i potragu za novim zakupcem.
Tržište zakupa danas više nije toliko rigidno kao ranije. Cene iz oglasa sve češće predstavljaju početnu tačku za pregovor, a upravo oni koji to razumeju najčešće uspeju da prođu povoljnije.
